근린생활시설이란? 1종 2종 차이점, 확인 방법

근린생활시설은 건축법상 주택이 아닌 생활편의 시설군으로, 제1종과 제2종으로 나뉩니다.
휴게음식점, 소매점, 학원 등 업종별·면적별 기준에 따라 달라지며, 확인은 건축물대장을 통해 가능합니다.
이 글에서는 1종·2종 차이, 헷갈리는 사례, 실제 확인 방법과 계약 전 꼭 알아야 할 팁까지 한눈에 정리합니다.

1. 근린생활시설 개념과 의미

근린생활시설(俗稱: 근생)은 주거지 인근에서 주민 생활 편의를 제공하는 비주거용 건축물입니다.
건축법상 주택과 별도로 분류되며, 건축물대장에는 “제1종” 또는 “제2종 근린생활시설”로 표시됩니다.

즉, 외관은 빌라처럼 보일 수 있어도 법적으로는 주택이 아니며 상업·편의시설이라는 점을 구분해야 합니다.
특히 임대차 계약이나 매매 시 이 부분을 모르고 접근하면 금융·세금·전입신고에서 불이익을 받을 수 있습니다.

2. 근린생활시설 1종, 2종 차이점

 

근린생활시설은 업종과 면적에 따라 제1종과 제2종으로 구분됩니다(건축법 시행령 별표 1 근거).

• 제1종 근린생활시설
  • 소규모·필수 생활업종
  • 예: 동네 슈퍼, 편의점, 의원·약국, 미용실, 세탁소, 소규모 카페·제과점(300㎡ 미만), 실내체육시설(500㎡ 미만)
• 제2종 근린생활시설
  • 더 큰 규모, 부가적 성격 업종
  • 예: 일반음식점(식당), 대형 카페(300㎡ 이상), 학원·독서실, PC방, 노래방, 실내골프연습장, 소규모 종교집회장, 동물병원 등

👉 핵심 포인트: 같은 업종이라도 면적에 따라 분류가 달라집니다.
예: 카페 250㎡ → 1종 / 카페 350㎡ → 2종

3. 대표 업종과 면적 기준 한눈에 정리

구분	대표 업종	면적 기준
제1종	소매점, 미용실, 의원, 약국, 작은 카페·제과점	휴게/제과점 300㎡ 미만, 체육시설 500㎡ 미만
제2종	일반음식점, 학원, 독서실, 노래방, PC방, 대형 카페	휴게/제과점 300㎡ 이상, 공연장 500㎡ 미만
초과 시	판매시설·문화집회시설 등으로 분류	소매점 1,000㎡ 이상 → 판매시설 전환

📌 사례: 서울 A동의 한 카페(250㎡)는 제1종 근린생활시설로 분류되지만, 인근 B동의 대형 카페(350㎡)는 제2종 근린생활시설로 지정됩니다.
같은 카페라도 법적 분류가 달라 세금과 규제가 달라지므로 반드시 확인해야 합니다.

4. 내 건물은 1종? 2종? 확인하는 방법

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근린생활시설의 구분은 건축물대장 열람으로 확인 가능합니다.

단계	확인 경로	주요 내용
1단계	정부24 – 건축물대장 열람	전유부(호별) → 주용도·층별용도 확인
2단계	세움터(건축행정시스템)	정부24와 동일, 모바일 열람 가능
3단계	토지이용계획(토지이음/정부24)	용도지역·지구 확인으로 활용 범위 파악

👉 계약·매매 전에는 반드시 건축물대장 + 등기부 등본을 대조해 실제 업종과 법적 용도가 일치하는지 확인하세요.
이 과정에서 작은 실수 하나가 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다.

 

건축물대장(국토교통부) 열람 바로가기

5. 자주 헷갈리는 사례

• 카페 vs 식당
  • 카페(휴게음식점)는 면적 따라 1종/2종
  • 식당(일반음식점)은 무조건 2종
• 소매점 규모 확대
  • 1,000㎡ 이상이면 근린생활시설이 아닌 판매시설로 분류
• 체육·오락시설
  • 소규모는 근린생활시설에 속하되, 일정 규모를 넘으면 “운동시설/문화집회시설”로 변경

6. 근린생활시설 FAQ

Q1. 근린생활시설도 전입신고가 가능한가요?
A. 원칙적으로 비주거용이지만, 실제 거주 시 전입을 받아주는 지자체도 많습니다. 다만 전입신고 여부에 따라 임대차 보호 범위가 달라지므로 반드시 확인하세요.

 

Q2. 근린생활시설을 주택으로 용도변경할 수 있나요?
A. 가능은 하지만 주택 건축 기준(주차, 채광, 방화 설비 등)을 모두 충족해야 해 현실적으로는 매우 어렵습니다.

 

Q3. 근린생활시설 매입 시 취득세는 얼마인가요?
A. 주택이 아닌 상업용 건축물로 분류되어 4.6% 취득세가 부과됩니다. 주택 수에 포함되지 않아 다주택 중과는 피할 수 있습니다.

 

Q4. 근린생활시설 임대차에도 주택임대차보호법이 적용되나요?
A. 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 사실상 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있다는 판례가 있습니다. 단, 전입신고가 불가능한 경우 보호를 받지 못합니다.

 

Q5. 대출은 가능한가요?
A. 주택담보대출은 불가합니다. 일반 담보대출이나 사업자대출만 이용할 수 있으며, LTV와 금리가 불리합니다.

7. 마무리

근린생활시설은 제1종은 소규모·필수 업종, 제2종은 대형·부가 업종으로 구분됩니다.
주택과 달리 세금, 대출, 전입신고에서 차이가 크므로 반드시 건축물대장 확인 → 업종·면적 대조 → 토지이용계획 점검 절차를 거쳐야 합니다.

👉 계약을 앞두셨다면, 반드시 건축물대장과 등기부를 확인해 불필요한 위험을 피하시길 권장합니다.
👉 투자를 고려 중이라면, 세금·대출 제한과 활용 가능성을 꼼꼼히 따져보시길 추천드립니다.

 

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