공시지가와 실거래가 차이, 1분 만에 개념 정리 끝내기

공시지가와 실거래가, 헷갈리시죠? 세금부터 거래 전략까지 전부 여기에 달렸습니다.
실제 사례와 비교표로 한눈에 정리해드릴 테니 이번 글을 통해서 한번에 정리해보세요.

1. 공시지가와 실거래가 차이

구분	공시지가(공시가격)	실거래가
의미	정부가 정한 ‘행정용 기준 가격’	실제 사고판 계약 금액
목적	세금, 건강보험료 등 기준	매매 기준, 양도세 산정 기준
산정 주체	국토교통부 및 지자체	매도자와 매수자
확인 방법	부동산공시가격알리미	실거래가 공개시스템

 

📌 정리:
공시가격은 세금용,
실거래가는 진짜 집값

2. 공시지가 실거래가 차이나는 이유

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• 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 정부가 정한 가격
• 실거래가는 시장에서 실제 거래된 금액

즉, 공시가는 ‘표준화된 행정 데이터’, 실거래가는 ‘그때그때 시장 가격’

2025년 기준 평균 현실화율

• 공동주택: 약 69%
• 단독주택: 약 54%
• 토지: 약 65%

✅ 실거래가가 10억이라면 공시가격은 보통 6.5~7억 수준

3. 실제 사례 비교 분석

🧾 서울 마포구 A아파트 (2025년)

• 공시가격: 8억 5천만 원
• 실거래가: 10억 2천만 원
• 차이: 약 17% (1.7억 차이)

👉 이 차이가 그대로 세금 차이로 이어집니다.

4. 어떤 세금에 영향을 줄까?

세금/항목	기준 가격
재산세, 종부세	공시가격 기준
건강보험료, 기초연금	공시가격 기준
양도세, 취득세, 증여세	실거래가 기준

 

예시) 실거래가 10억 / 공시가 7억인 집을 팔면

• 양도세는 10억 기준
• 보유세는 7억 기준
  → 세금 기준이 다르기 때문에 계산도 완전히 달라집니다

5. 공시가격이 더 높은 경우

• 시세 하락기 (거래가 급감)
• 급매 거래 발생 시
• 공시가가 조정되지 않은 경우

최근 수도권 일부 재건축 단지에서
실거래가가 9억대, 공시가격이 10억 이상인 사례도 등장

👉 이런 경우엔 실제로는 집값이 떨어졌는데 세금은 더 낼 수도 있어요

6.  공시지가 실거래가 확인 방법

항목	확인 사이트
공시가격	부동산공시가격 알리미
실거래가	국토부 실거래가 공개시스템

부동산공시가격 알리미 바로가기

 

국토부 실거래가 공개시스템 바로가기

 

📌 두 사이트 비교만 해봐도 내 집의 세금 흐름이 보입니다!

✅ 꼭 기억할 체크포인트

✔️ 공시가격 = 세금, 보험료 기준
✔️ 실거래가 = 매매, 양도세 기준
✔️ 평균 현실화율 65 ~ 70% → 차이 20 ~ 30%
✔️ 고가주택일수록 격차 커짐
✔️ 시세 급락 시 공시가 > 실거래가 될 수도
✔️ 반드시 두 가격 비교 후 세금 전략 세우기

🔍 마무리

공시지가와 실거래가,
단순한 숫자 차이로 보이지만 그 차이가 수백만 원의 세금 차이로 이어집니다.
지금 바로 확인해보세요.
당신의 집, 실거래가와 공시가격은 얼마나 다를까요?

 

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