부동산정책발표 핵심 정리(10. 15.)

10월 15일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’은 서울 전역을 규제지역으로 묶고 대출 한도를 차등 적용하는 등 강력한 수요 억제 정책이 핵심입니다.
이번 대책은 단기 투기수요를 차단하고 실수요 중심의 시장으로 전환하기 위한 정부의 강한 시그널입니다.
서울 전역 규제지역 지정, 토지거래허가 확대, 대출규제 강화 등 핵심 변화를 한눈에 정리했습니다.

1. 규제가 강화된 이유

한국부동산원 자료에 따르면 2025년 9월 서울 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.27% 상승, 6·27 대책 이후 다시 상승 전환했습니다.
특히 한강 인접 자치구의 가격이 빠르게 오르며 시장 전반으로 확산되는 양상을 보이고 있습니다.

정부는 이러한 과열 조짐이 서민 주거안정을 위협하고 경제 전반의 활력을 저해할 수 있다고 판단했습니다.
이에 따라 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며 서울 전역 규제 + 금융규제 강화라는 강력한 조치를 단행했습니다.

2. 서울 전역 규제지역 지정

기존에는 강남·서초·송파·용산 4개구만 투기과열지구로 묶여 있었지만, 이번 대책으로 서울 25개 전 자치구가 모두 규제지역으로 지정됐습니다.
경기도 역시 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·용인수지·의왕·하남 등 12개 지역이 새롭게 포함되었습니다.

규제지역 지정 효과 요약

LTV(담보인정비율): 무주택자 40%, 유주택자 0%
주담대 한도: 6억 원 이내 제한
전세대출: 1주택자 2억 원 한도, 보증비율 80%
신용대출: 1억 초과 시 1년간 주택 구입 제한

👉 지금 청약·매매를 준비 중이라면, 규제 효력 발생일(10월 16일)을 반드시 확인해야 합니다.
단기 투기보다는 실거주·장기 보유 중심의 시장으로 재편될 가능성이 높습니다.

3. 토지거래허가구역 확대(갭투자 불가)

서울 전역과 경기 12개 지역은 토지거래허가구역으로도 지정됩니다.
이번에는 아파트뿐 아니라 ‘동일 단지 내 연립·다세대주택’까지 허가 대상에 포함된 것이 특징입니다.

효력 발생: 10월 20일
실거주 의무: 취득 후 2년
비주택담보 LTV: 70% → 40%로 강화

🔸 요약 한눈에 보기

서울 전역 + 경기 12개 지역 신규 지정
아파트 + 연립·다세대 포함
실거주 2년 의무 부과
10월 20일부터 효력 발생

👉 매입 후 실거주가 불가한 투자형 거래는 사실상 제한됩니다.
갭투자, 단기 전매 수익 구조는 이번 조치로 거의 차단됩니다.

4. 부동산 금융규제 강화(대출 강화)

금융위원회는 이번 대책을 통해 대출규제를 전면적으로 강화했습니다.
고가주택 보유자와 다주택자의 추가 대출 여력이 크게 축소됩니다.

구분	현행	변경(‘25.10.16~)
주담대 한도	최대 6억 원	시가 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억
스트레스 금리	1.5%	3.0%로 상향 (DSR 산정 시 반영)
전세대출 DSR	미적용	수도권·규제지역 1주택자부터 적용
위험가중치 하한	15%	20%로 상향(‘26.1월 조기 시행)

👉 대출 예정이 있다면, 이달 중 한도 변경 시기를 반드시 확인하세요.
금리 인하 국면에서도 DSR이 강화돼 실제 체감 대출 가능액은 오히려 줄어듭니다.

5. 시행 일정 총정리

일정	주요 내용
10.16(목)	규제지역 확대, 주담대 한도 차등화, 스트레스금리 상향
10.20(월)	토지거래허가구역 효력 발생
10.29(화)	전세대출 DSR 적용 개시
‘26.1월	은행권 위험가중치 상향(15→20%)