근린생활시설 전세, 월세 계약 시 주의사항(+ 임대, 매매)

근린생활시설은 주택보다 저렴해 전세·월세 수요가 꾸준히 있습니다.
하지만 전세대출 불가, 전입신고 불확실, 불법건축물 리스크 등 주의해야 할 점이 많습니다.
이 글에서는 계약 시 임차인·임대인·투자자가 반드시 알아야 할 체크리스트를 총정리해 보겠습니다.

1. 근린생활시설, 왜 선택될까?

최근 전세·월세 가격이 치솟으면서, 비교적 저렴한 근린생활시설(俗稱: 근생빌라)을 주거 대안으로 찾는 이들이 많습니다.
외관은 빌라와 비슷하지만 건축물대장상 용도는 “근린생활시설”로, 법적으로는 주택이 아닌 상업시설입니다.

 

👉 계약 전에 반드시 “이 건물이 주택이 아니라 근린생활시설”임을 인지해야 이후 분쟁을 막을 수 있습니다.

2. 전세·월세 계약 시 주의사항

근린생활시설은 전세와 월세 모두 장단점이 뚜렷합니다.

• 전세 계약 리스크
  • 전세자금대출 불가
  • 보증보험 가입 불가
  • 보증금 반환 분쟁 위험 큼
    실제로 수도권 B지역에서 근린생활시설 전세 1억 초반 계약자가 보증금을 돌려받지 못해 소송까지 이어진 사례도 있습니다.
• 월세 계약 특징
  • 주택보다 넓고 상태 좋은 집을 같은 가격에 구할 수 있음
  • 중개수수료는 상가 요율(최대 0.9%) 적용 → 예상보다 높을 수 있음
  • 전기·수도·가스 등 공과금이 상업용 요율로 적용돼 관리비 부담이 커질 수 있음

👉 결론: 근린생활시설은 전세보다는 월세가 상대적으로 안전합니다.

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3. 전입신고와 임차인 권리

근린생활시설은 원칙적으로 비주거용이지만, 실제 거주하는 경우 전입신고를 받아주는 지자체도 있습니다.

절차	필요 서류	비고
주민센터 방문	임대차계약서, 신분증	담당 공무원 확인 후 전입 처리
거주사실 확인	현장 확인 요청 가능	지자체마다 기준 다름
확정일자 부여	전입 완료 후	주택임대차보호법 적용 가능

👉 전입신고 + 확정일자를 받아야만 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
👉 계약서에 “전입신고 금지” 특약이 있으면 보증금 보호가 전혀 안 되므로 절대 서명하지 마세요.

4. 임대인과 임차인 리스크

• 임차인
  • 전세대출·보증보험 불가 → 보증금 반환 위험
  • 전입신고 불확실 → 주택임대차보호법 보호 미적용 가능성
• 임대인
  • 불법 개조로 단속 시 이행강제금 매년 부과
  • 실제 사례: 서울의 한 건물주는 원룸처럼 불법 임대하다가 수차례 과태료와 이행강제금을 내 수익률이 급감

👉 임차인은 전세보다 월세, 임대인은 불법 단속 리스크를 반드시 계산해야 합니다.

5. 매매 시 꼭 확인할 점

근린생활시설 매매는 주택과 규정이 크게 다릅니다.

• 세금: 취득세 4.6% (주택 수에 포함되지 않아 다주택 중과 제외). 다만 양도세 비과세 혜택은 없음.
• 대출: 주택담보대출 불가. 사업자대출만 가능 → LTV 낮고 금리 높음.
• 유동성: 매수층 제한 → 매매까지 시간이 오래 걸릴 수 있음.
• 투자 수익성: 주택 수 산정에서 제외돼 다주택자 규제 회피 가능, 월세 수익률은 높은 편.

👉 투자자는 “하이리스크-하이리턴” 구조임을 감안해야 합니다.

6. FAQ & 마무리

Q1. 근린생활시설 매입 시 취득세는 얼마인가요?
A. 4.6%이며, 다주택 중과 제외됩니다.

Q2. 전세자금대출이나 보증보험 가입은 가능한가요?
A. 불가능합니다. 따라서 보증금이 큰 전세 계약은 피하는 것이 안전합니다.

Q3. 중개수수료는 얼마인가요?
A. 상가 요율이 적용돼 최대 0.9%까지 발생할 수 있습니다.

Q4. 임차인 권리를 지킬 방법은 없나요?
A. 전입신고 + 확정일자 확보가 필수이며, 가능하다면 전세권 설정도 고려해야 합니다.

 

✅ 정리하면, 근린생활시설은 가격 메리트와 높은 월세 수익률이 장점이지만, 전세대출 불가·보증보험 불가·전입신고 불확실성·불법 리스크라는 단점이 공존합니다.

👉 임차인: 전세보다 월세, 전입신고 가능 여부 확인 필수.
👉 임대인: 이행강제금·단속 리스크 반드시 감안.
👉 투자자: 세금 혜택과 유동성 한계를 모두 고려해 신중히 접근하세요.

 

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