자금조달계획서 대상, 작성 방법 총 정리(양식 포함)

주택 거래 시 꼭 확인해야 할 중요 항목 중, 자금조달계획서는 규제지역, 금액 조건에 따라 제출 의무가 달라지며, 실수 시 과태료까지 부과됩니다.

이번 글에서는 자금조달계획서는 언제 어떻게 작성하는지, 실제 양식 구성과 비교하며 작성 요령을 이해하기 쉽도록 설명하였으니 천천히 읽어보시고 바로 작성해 보세요.

1. 자금조달계획서란

자금조달계획서는 주택 매입 시 자금 출처를 명확히 밝히는 문서로,
정부는 이를 통해 부동산 투기·편법 증여·자금세탁을 사전에 차단하고자 합니다.

단순히 형식적으로 제출하는 서류가 아니라, 허위작성 시 최대 500만 원의 과태료는 물론,
국세청 통보 및 세무조사로 이어질 수 있는 중요한 절차라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

2. 자금조달계획서 제출 대상 및 조건

구분	제출 조건
투기과열지구	금액과 무관하게 전원 제출
조정대상지역	6억 원 초과 주택 매매 시 제출
비규제지역	9억 원 초과 주택 매매 시 제출
법인 매수자	지역/금액 무관하게 모두 제출 대상

 

• 📌 제출 마감 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내
• 📌 제출 방법:
  • 오프라인: 관할 구청
  • 온라인: 부동산거래관리시스템(RTMS) 이용

 

부동산거래관리시스템 바로가기

3. 자금조달계획서 양식 구성과 작성 방법

양식은 국토교통부 고시 양식(별지 제1호의 3)을 사용하며, 실제 작성 항목은 다음과 같은 구조로 되어 있어요.

🧩 (1) 자기 자금 항목

• 예금 인출, 보험 해약, 주식 매각, 부동산 처분대금, 증여·상속금 등
• 주의할 점은 현금 항목의 비중이 과도하면 ‘편법 증여’로 의심받을 수 있다는 것입니다.
• 따라서 자금 흐름이 투명하게 드러나는 금융거래 내역을 우선 활용하는 것이 좋습니다.

👉 참고: 자기자금 항목은 예금잔액증명서, 증여세 신고서 등 간단한 증빙자료가 있으면 훨씬 신뢰도가 높아집니다.

🧩 (2) 차입금 항목

• 금융기관 대출, 신용대출, 임대보증금 승계, 친인척·법인 차입 등
• 특히 가족 간 금전대차는 금전소비대차계약서나 송금 내역이 있다면 훨씬 유리합니다.
• **단순 ‘차용 예정’**이라는 표현만 반복될 경우 신빙성이 떨어져 반려될 수 있으므로,
  일정이라도 명확히 적어주는 것이 안전합니다.

👉 참고: 차입금 증빙으로는 대출 승인서, 임대차계약서, 거래내역서 등이 간단히 활용됩니다.

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🧩 (3) 지급 방식 & 입주계획

• 지급 방식은 계좌이체, 보증금 승계, 현금 등으로 선택
• 입주계획은 본인 실거주, 가족거주, 임대, 재건축 등 선택
• 특히 정비사업 구역에서 조합원 분양을 받는 경우, 입주계획이 허위로 작성되면 향후 불이익을 받을 수 있으니 주의!

🧩 (4) 공동명의 시 유의사항

• 등기 지분율에 따라 자금도 분배하여 기재해야 합니다.
  예를 들어, 5:5 공동명의인데 한쪽 명의로만 자금이 작성되어 있다면 보완 요구 대상이 됩니다.
• 작성 후 각 명의자의 자금 출처가 타당한지 따로 검토하는 게 좋아요.

아래 서식 첨부해 두었으니 바로 다운로드하셔서 바로 작성해 보세요.

221604_[별지+제1호의3서식]+주택취득자금+조달+및+입주계획서(부동산+거래신고+등에+관한+법률+시행규칙) (1).hwp

0.07MB

 

4. 과태료 기준 및 유의사항 정리

위반 유형	조치 내용
미제출·지연 제출	최대 500만 원 과태료
허위 작성	과태료 + 국세청 통보 + 세무조사 가능
공동명의 불일치	서류 반려 및 소명 요청
입주계획 허위	조합원 분양 등 정비사업 불이익 가능

 

✔️ 특히 현금 위주 조달 계획은 증여 의심으로 세무조사 가능성이 있으니 비중 조절이 중요합니다.

🔍 자주 묻는 질문

Q. 계약이 파기되면 자금조달계획서도 무효인가요?
A. 네, 계약이 효력을 상실하면 해당 계획서도 자동 취소되며 별도 신고는 불필요합니다.

Q. 부부 공동명의인데 한 명만 자금을 부담할 경우?
A. 지분 기준으로 작성하고, 증여로 간주되지 않도록 사전에 세무상 검토가 필요합니다.

Q. 꼭 계좌이체만 가능한가요? 현금도 가능하죠?
A. 현금도 가능하지만, 현금 조달은 증빙이 부족한 경우 의심받을 수 있어 주의가 필요합니다.

✅ 마무리

이제 자금조달계획서가 왜 중요한지 감이 오시죠?
이 글을 참고하면 누가 제출 대상인지, 어떻게 작성해야 하는지, 어떤 실수를 피해야 하는지 모두 알 수 있습니다.

자금조달계획서 작성 후 등록하는 과정에서 헷갈리거나 어려운 부분이 있으면, 아래 부동산거래등록(자금조달계획서 등록 방법) 매뉴얼 첨부해 두었으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

부동산거래시스템 메뉴얼.pdf

15.53MB

 

 

 

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