이번 글에서는 2025년 기준 종부세 과세대상이 되는 조건, 주택 수 계산법, 공시가격 확인법, 실제 세금 계산 예시까지 알아보도록 하겠습니다.
부동산을 보유하고 있다면 매년 6월 전 꼭 확인해야 하는 세금, 바로 종합부동산세(종부세)입니다.
2025년 현재, 과세 기준이 완화되었지만 고가 주택을 가진 1주택자나 다주택자, 법인은 여전히 종부세 대상이 될 수 있습니다.
1. 종부세란?
종합부동산세는 일정 기준 이상의 고가 부동산 보유자에게 부과되는 국세입니다.
과세 대상 여부는 매년 6월 1일 기준으로 소유하고 있는 주택의 공시가격 합계로 결정됩니다.
2. 종부세 과세대상 기준표
| 구분 | 과세 기준 공시가격 | 비고 |
| 1세대 1주택자 | 공시가격 11억 초과 | 실거주 요건 충족 시 혜택 적용 |
| 일반 다주택자 | 공시가격 합산 6억 초과 | 2주택 이상 보유자 |
| 법인 보유 | 기준금액 없음 (전액 과세) | 주택 수 무관하게 과세 |
📌 공시가격은 실거래가(시세)와 다르며 매년 국토교통부에서 고시됩니다.
3. 서울 주요 아파트 공시가격 예시
| 아파트 | 전용면적 | 2025년 공시가격(예상) | 종부세 여부 |
| 잠실 리센츠 | 84㎡ | 약 14억 원 | 과세 대상 |
| 마포래미안푸르지오 | 59㎡ | 약 10.5억 원 | 과세 유예 가능성 있음 |
| 목동 5단지 | 105㎡ | 약 11.2억 원 | 과세 대상 |
💡 최근 공시가 현실화율은 약 70% 수준. 즉, 시세 16억 원 아파트 → 공시가 11억 원 전후입니다.
4. 공시가격 vs 실거래가 차이, 꼭 알아두세요
많은 분들이 “우리 집은 시세가 13억인데 종부세 대상인가요?”라고 묻습니다.
하지만 종부세는 공시가격 기준입니다.
- 실거래가(시세): 실제 시장에서 거래되는 금액
- 공시가격: 정부가 매년 고시하는 ‘세금 기준가’
- 현실화율(2025년): 약 65~70% 수준 (지역·면적별 차이 있음)
👉 따라서 시세 15억이라도 공시가가 10.8억이면 종부세 과세대상이 아닐 수 있습니다.
5. 주택 수 계산 시 포함되는 자산
- 포함됨: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔
- 제외됨: 분양권, 입주권, 업무용 오피스텔
- 예외 조건:
- 일시적 2주택 → 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세
- 상속주택 → 지분율 낮거나 일정 요건 충족 시 주택 수에서 제외 가능
6. 실제 종부세 계산 예시
- 사례 ①: 1세대 1주택자, 공시가격 13억 원
→ 공제금액 11억 원 → 과세표준 2억 원
→ 세율 0.6% → 종부세 약 120만 원 전후 발생 - 사례 ②: 2주택자, 공시가격 합산 10억 원
→ 공제금액 6억 원 → 과세표준 4억 원
→ 누진세율 적용 시 200~300만 원대 종부세 부담 가능
📌 홈택스의 ‘종부세 미리 계산 서비스’ 이용 시 예상 세금 확인 가능
7. 종부세 납부 일정 및 방법
| 항목 | 내용 |
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 고지서 발송 | 매년 11월 중순경 |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 납부 방법 | 국세청 홈택스, 은행, ARS 납부 가능 |
👉 6월 1일 이전 양도 시 종부세 면제 → 거래 일정 조정에 활용 가능
8. 요약: 2025년 종부세 과세대상 체크리스트
- ✅ 1주택자: 공시가격 11억 초과 여부 확인
- ✅ 다주택자: 공시가격 합계 6억 초과 여부 확인
- ✅ 법인: 주택 수 무관, 전면 과세
- ✅ 기준일: 6월 1일 현재 소유자
- ✅ 공시가격 확인: 부동산공시가격알리미
9. 종부세 절세 전략
- ✔ 부부 공동명의 활용: 공제금액 분할로 세금 낮출 수 있음
- ✔ 일시적 2주택 요건 충족: 세제 혜택 유지
- ✔ 상속주택 유예제도 활용: 주택 수 제외 가능
- ✔ 1주택자 장기보유·실거주 유지: 기본 세율 및 공제 적용
- ✔ 6월 이전 양도 전략: 과세 대상 제외 가능
10. 💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
→ 부동산공시가격알리미 접속 후 주소 검색
Q. 1주택자도 종부세 대상이 될 수 있나요?
→ 네, 공시가격 11억 원 초과 시 과세 대상입니다.
Q. 다주택자는 언제까지 집을 팔아야 종부세를 피하나요?
→ 6월 1일 이전 양도/소유권 이전이 되어야 해당 주택은 종부세에서 제외됩니다.
11. 마무리: 지금 내 집이 과세 대상인지 확인해보세요
종부세는 단순히 집을 많이 가진 사람만의 문제가 아닙니다.
서울·수도권 주요 지역의 1주택자도 충분히 과세 대상이 될 수 있습니다.
✔ 지금 확인해야 할 3단계
- 공시가격 확인
- 보유 주택 수 합산
- 6월 이전 매도나 명의 조정 여부 검토