재개발 분담금 납부 시기, 계산 방법 총 정리

이번 글에서는 재개발 분담금의 개념부터 계산 방법, 납부 시기까지 한 번에 정리해보겠습니다.

재개발 조합원이라면 누구나 궁금해하는 것이 바로 ‘분담금’입니다.
분담금은 새 아파트를 분양받기 위한 핵심 조건이자, 추가 비용 규모를 결정짓는 기준입니다.

1. 재개발 분담금이란?

분담금은 조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 추가로 부담하는 금액입니다.
기존 토지나 건물의 자산가치(=권리가액)로 분양가를 다 채우지 못하는 경우
그 차액만큼 조합원이 현금으로 납부하는 구조입니다.

📌 예를 들어,
분양가가 6억인데, 내 권리가액이 4.5억이라면 → 분담금은 1.5억입니다.

 

2. 재개발 분담금 계산 방법

 

조합원 분담금은 분양가에서 자신의 권리가액을 뺀 나머지 금액을 의미합니다.
여기서 권리가액은 기존 부동산의 감정가에 비례율을 곱한 값으로 산정됩니다.

분담금 = 분양가 – 권리가액
권리가액 = 감정가 × 비례율

주요 개념 정리

용어	의미
감정가	기존 주택 또는 토지의 감정평가 금액
비례율	사업 수익성에 따라 책정된 가중치 (통상 120~150%)
권리가액	감정가 × 비례율로 계산된 조합원의 자산가치
분양가	새로 분양받을 아파트의 공급가
분담금	분양가 – 권리가액 = 조합원이 부담해야 할 추가 현금

예시

• 감정가: 3억 원
• 비례율: 150%
• 권리가액 = 3억 × 1.5 = 4억 5천만 원
• 분양가: 6억 원
• 분담금 = 6억 – 4.5억 = 1억 5천만 원

즉, 권리가액이 높을수록 분담금은 줄어들고,
반대로 비례율이 낮거나 분양가가 높으면 분담금은 증가합니다.

 

👉 조합원이라면 반드시 감정가와 비례율이 공개되었는지 확인해보고,
총회 자료 또는 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보시길 권장합니다.

 

3. 분담금 납부 시기와 절차

분담금은 하루아침에 고지되지 않으며, 단계적 절차와 분할 납부 가능성이 있습니다.

 

분담금 납부 흐름 요약

① 사업시행인가 이후
→ 예상 분담금 안내 (비례율·예상 분양가 기준)

 

② 관리처분계획 인가 전
→ 조합원 대상 최종 분담금 기준 통보

 

③ 입주 전 납부 개시
→ 중도금·잔금 형태로 2~3회 분할 납부 (조합 내 총회에서 결정)

보통 중도금은 관리처분인가 이후 약 1년 전후,
잔금은 준공 직전 입주자 모집공고 전후에 부과됩니다.

 

4. 분담금이 달라지는 변수는?

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분담금은 확정값이 아닙니다. 다음 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

✅ 분담금 증가 요인 체크리스트

• 시공사 교체 또는 공사비 인상 추진 중이다
• 일반분양가가 예상보다 낮게 책정됐다
• 감정가나 비례율 관련 자료가 조합원에게 공개되지 않았다
• 조합 정관 변경으로 분납 이자율이 바뀌었다

👉 이런 조건이 하나라도 해당된다면,
분담금이 초기 예정보다 상승할 가능성이 높습니다.

 

5. 실제 사례 분담금 이슈

📌 은평구 A조합 사례

• 최초 예상 분담금: 1억 원
• 관리처분계획 후 확정: 1억 7천만 원
  → 일부 조합원 분양 포기 및 현금청산 전환 사례

📌 강동구 B조합 사례

• 일반분양가 하향 조정
  → 수익 감소로 조합원 분담금 인상 (2천만 원 이상)
  → 정비사업 총회 무산 사례 발생

이처럼 예상보다 분담금이 늘어날 수 있으므로
사전 확인과 자료 열람이 필수입니다.

 

마무리 요약

• 분담금 = 분양가 – 권리가액, 권리가액은 감정가 × 비례율
• 분담금은 사업성과 감정가, 분양가에 따라 크게 달라질 수 있음
• 분할 납부는 가능하지만 총회 의결에 따라 유동적
• 분담금 관련 체크리스트는 꼭 사전 점검할 것

👉 분담금은 단순히 ‘얼마냐’보다 ‘어떻게 계산됐느냐’가 더 중요합니다.

 

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