서울시 용적률 완화, 지금 확인해야 하는 이유

서울시가 2025년부터 3년간 소규모 건축물에 대해 용적률을 최대 300%까지 한시 완화합니다.
내 땅도 해당되는지, 얼마나 더 지을 수 있는지 지금 확인하지 않으면 기회를 놓칠 수 있습니다.
실제 사례와 함께 신청 방법까지 한눈에 정리했습니다 – 지금이 개발 타이밍입니다.

1. 지금, 왜 '용적률 완화'를 주목해야 할까?

서울시가 2025년 5월 19일부터 소규모 건축물에 대해 용적률을 대폭 완화합니다.
건설경기 침체와 도심 내 낙후된 주거환경 문제를 동시에 해결하기 위한 시도로, 2028년 5월까지 한시적으로 적용됩니다.

✔️ 같은 땅에서 더 크게 짓고, 더 많은 세대를 공급할 수 있다면?
특히 다가구·다세대 주택 보유자나 소규모 정비사업을 고려 중인 분들에겐 지금이 절호의 기회입니다.

2. 어떤 지역과 사업에 적용되나?

 

 

 

 

구분	기존	용적률 완화 후	비고
제2종 일반주거지역	200%	250%	주거 밀도 증가 가능
제3종 일반주거지역	250%	300%	투자 수익성 향상

 

📌 적용 대상:

• 「건축법」상 건축허가 또는 신고
• 「빈집 및 소규모주택정비법」에 따른
  • 소규모 재건축 (1만㎡ 미만)
  • 소규모 재개발 (5천㎡ 미만)
  • 자율주택정비사업 (36세대 미만)

🚫 단, 가로주택정비사업(2만㎡ 미만)은 대상 아님

3. 세대당 면적 조건

• 공동주택/다가구: 세대당 전용 85㎡ 이하
• 오피스텔: 1호당 전용 85㎡ 이하

또한 지구단위계획구역인 경우 기존 계획 재정비 후 적용 가능하며,
다른 법령과 중복 완화 시 도시·건축공동위원회 심의 필요 (최대 120% 상한 가능)

4. 서울시 재건축 사업성 분석 무료 지원

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서울시는 사업장별 맞춤형 분석을 무료 지원합니다.
추정 분담금, 자산가치 변화, 용도지역 상향 가능성 등까지 포함해 설계 변경 전 시뮬레이션이 가능합니다.

구분	신청 기준
대상 부지	1만㎡ 미만
세대 수	200세대 미만
건축물 노후도	60% 이상
접수 요건	토지등소유자 10% 이상 동의
접수 기간	2025년 6월 2일 ~ 6월 30일
접수처	관할 구청 정비사업 담당 부서

5. 실제 적용 사례로 보는 변화

🔎 [사례] 구로구 오류동 A부지 (제2종 일반주거지역, 기존 용적률 200%)

• 기존 설계: 300㎡ 대지 → 6세대 다가구 주택
• 완화 적용 후: 용적률 250% 적용 → 8~9세대 설계 변경 가능

✔️ 단위당 수익성 증가
✔️ 건축비 대비 분양가 개선
✔️ 사업성 향상으로 조합원 동의율 상승

6. Q&A – 독자가 자주 궁금해할 질문들

Q. 내 땅이 제3종 일반주거지역인데, 자동 적용되나요?
→ 아니요. 건축허가나 정비사업 인가 신청이 있어야 적용됩니다.

Q. 지금도 신청 가능한가요?
→ 네. 2025년 5월 19일부터 시행 중이며, 바로 설계 변경도 가능합니다.

Q. 자율주택정비는 따로 기준이 있나요?
→ 별도 조건 없이 법적 상한까지 용적률 완화 적용이 가능합니다.

 

✅ 놓치지 마세요 – 지금이 기회입니다!

서울시의 이번 정책은 단순한 행정 개선이 아닙니다.
도심의 오래된 다세대, 연립주택 소유자라면 지금이 사업 전환의 적기입니다.

• 내 땅이 제2종 또는 제3종 일반주거지역인지 확인
• 세대당 전용면적 85㎡ 이하 여부 확인
• 6월 30일까지 무료 분석 신청으로 먼저 시뮬레이션 받아보기

👉 서울시 누리집 > 주택건축 > 소규모재건축 메뉴 접속
👉 관할 구청 정비과에 전화 한 통으로 확인 가능

지금 이 기회를 놓치면 3년 뒤엔 다시 이런 기회가 없을지도 모릅니다.

 

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