계약갱신청구권 행사 시기 및 방법, 계약서 작성시 주의해야할 점, 임대인이 계약갱신 청구권을 거부할 수 있는 사유 등을 보기 좋게 한번에 정리했습니다.
전세 계약 만료를 앞두고 이사 걱정부터 하고 계시다면, 계약갱신청구권을 반드시 확인해보세요. 제대로 행사하면 2년 연장은 물론, 부당한 거절 시 손해배상도 청구할 수 있습니다. 실전 대응 방법부터 계약서 작성 팁까지 알아보도록 하겠습니다.
1. 계약갱신청구권이란? 꼭 알아야 하는 이유
계약갱신청구권은 세입자가 기존 전세계약을 한 번에 한해 2년 연장할 수 있는 권리입니다.
2020년 7월 개정된 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 도입되었으며,
2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 행사 기간이 6개월 전 ~ 2개월 전까지로 변경되었습니다.
단, 이 권리는 1회만 행사 가능하며, 임대인은 법에서 정한 9가지 정당한 사유가 있을 때에만 거절할 수 있습니다.
2. 행사 시기와 방법, 실수하면 무효입니다
| 항목 | 내용 |
| 행사 시기 | 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 도달해야 함 |
| 행사 방법 | 구두, 문자, 이메일 가능하나 내용증명 우편 권장 |
| 유효 기준 | ‘의사 표시’가 아닌 ‘도달 기준’ (도착 시점 중요) |
| 증거 확보 | 분쟁 예방 위해 서면 증빙 필수 |
📌 예시: 계약 만료일이 2025.9.30이면, 2025.7.30 0시 이전까지 도달해야 합니다.
묵시적 갱신은 자동 연장이지만, 계약갱신청구권 행사는 명확한 의사 표시가 전제되어야 합니다.
묵시적 갱신과 달리, 행사하지 않으면 기회는 사라질 수 있으니 주의하세요.
3. 임대인의 거절 사유, 이럴 때만 인정됩니다
계약갱신을 막을 수 있는 임대인의 사유는 법에서 9가지로 정해져 있습니다. 그 외 이유는 거절 사유가 되지 않습니다.
| 정당한 사유 | 예시 |
| ① 2기 이상 월세 연체 | 연속 또는 누적 연체 가능 |
| ② 허위 계약·불법 목적 | 신분 위조, 무허가 영업 등 |
| ③ 합의+보상 | 실거주 요구 후 이사비 지급 등 |
| ④ 무단 전대 | 동의 없이 타인 사용 |
| ⑤ 고의·중대한 파손 | 화재, 무단 리모델링 등 |
| ⑥ 주택 멸실 | 자연재해 등 |
| ⑦ 철거·재건축 | 고지된 계획 또는 안전 우려 |
| ⑧ 직접 거주 | 임대인 또는 직계가족 입주 예정 |
| ⑨ 기타 중대한 사유 | 원상회복 불가 인테리어 등 |
❌ 매매 예정, 공실 유지, 임대인의 일방적 통보는 모두 거절 사유가 아닙니다.
4. 실거주 주장 후 지키지 않으면? 손해배상 가능합니다
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.
📌 손해배상 기준 (가장 큰 금액 택일):
- 월세 3개월분 (전세는 월세 환산: 보증금 × 4% ÷ 12)
- 새 임대료 – 기존 임대료 차액 × 24개월
- 임차인이 실제 입은 손해액
정부는 2025년부터 임대차 정보 열람 권한을 임차인에게 확대하여, 실거주 여부 확인이 가능하도록 제도를 보완했습니다.
5. 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항
임차인이 불리한 계약서를 작성하지 않도록 아래 항목을 반드시 체크하세요.
- 계약갱신청구권 포기 조항은 무효
- 특약사항은 반드시 서면으로 기재
- 보증금 및 차임은 한문 병기 예: 金일천만원정
- 계약서 각 장마다 간인 날인 필요
- 계약 종료 시 계약서를 다시 작성하지 않아도 갱신 효력 발생
(단, 보증금 변동 등은 문서로 남기는 것이 안전)
💡 내용증명 작성 예시
| 항목 | 예시 |
| 제목 | 계약갱신청구권 행사 통지 |
| 수신 | 임대인 ○○○ (주소 포함) |
| 본문 | “○○아파트 ○동 ○호 임대차계약에 대해 계약갱신청구권을 행사합니다.” |
| 방법 | 등기우편 + 문자/이메일 병행 권장 |
✅ 마무리 조언
계약갱신청구권은 세입자의 2년을 지키는 핵심 권리입니다.
몰라서 손해 보는 경우가 많고, 실거주 거짓 주장은 배상 책임으로 이어질 수 있습니다.
👉 지금 계약 종료일을 확인하세요.
👉 행사 시기를 캘린더에 메모해두세요.
👉 의사는 반드시 문서로 남기세요.