이번 글에서는 2025년 기준으로 양도소득세율 구조를 비교표로 정리하고, 실전 절세 전략까지 함께 알려드리겠습니다.
부동산을 팔 때 가장 부담되는 것이 바로 양도소득세입니다.
특히 보유 기간이나 주택 수에 따라 세율이 크게 달라지고, 그 차이로 세금 수천만 원이 갈릴 수 있기 때문에 사전에 전략을 세우는 것이 핵심입니다.
1. 양도소득세율 비교표
보유 기간과 자산 종류에 따라 양도소득세율이 다르게 적용됩니다.
- 1년 미만 보유: 주택 70%, 토지·상가 50%
- 1~2년 미만 보유: 주택 60%, 토지·상가 40%
- 2년 이상 보유: 기본세율 6~45% 적용
- 미등기 부동산: 보유 기간 무관, 70% 세율
👉 핵심: 2년 이상 보유만 해도 중과를 피하고 기본세율로 전환됩니다.
2. 절세 전략 ① 최소 2년 이상 보유하기
💡 핵심 요약: 2년 이상 보유만 해도 최대 70% 세율을 피할 수 있습니다.
예를 들어 6억 원에 산 아파트를 9억 원에 1년 만에 팔면, 양도차익 3억 원에 대해 70% 세율이 적용돼 약 2억 1천만 원의 세금을 냅니다.
하지만 2년 이상 보유했다면 기본세율로 약 6천만 원 수준입니다.
보유기간 하나만으로도 세금 차이가 1억 5천만 원 이상 발생하는 셈이죠.
3. 절세 전략 ② 1세대 1주택 비과세 요건 활용
💡 핵심 요약: 비과세 조건을 맞추면 양도소득세는 ‘0원’
2025년에도 1세대 1주택 비과세는 유지됩니다.
조건은 다음과 같습니다.
- 세대 전체가 주택 1채만 보유
- 해당 주택을 2년 이상 보유
- 조정대상지역일 경우 2년 이상 실거주 필요
- 양도가액이 12억 원 이하일 경우 전액 비과세 (초과분만 과세)
일시적 2주택이라면 신규주택을 취득한 후 3년 내 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 절세 전략 ③ 장기보유특별공제 최대한 활용
💡 핵심 요약: 오래 보유·거주하면 세금 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
1세대 1주택자는 보유와 거주 기간을 기준으로 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
- 보유 기간 매년 4%, 거주 기간 매년 4% 공제
- 합산 최대 80% 공제 가능
예를 들어 10년 보유하고 10년 거주한 주택을 팔면, 양도차익 2억 원 중 1억 6천만 원이 공제되어 실제 과세는 4천만 원에만 이뤄집니다. 세금 수백만 원 수준으로 줄어들 수 있습니다.
5. 절세 전략 ④ 다주택자라면 5월 9일 전 매도 고려
💡 핵심 요약: 2025년 5월 9일까지는 중과 없이 기본세율 적용
정부는 부동산 거래 활성화를 위해 다주택자 중과세율 적용을 2025년 5월 9일까지 유예하고 있습니다.
- 이 기간 안에 매도하면 기본세율(6~45%) 적용
- 5월 10일 이후 매도 시
- 2주택자: +20%포인트
- 3주택 이상: +30%포인트 중과
즉, 같은 주택을 팔더라도 5월 9일 전후에 따라 수천만 원 세금 차이가 발생할 수 있습니다.